El Índice de Precios para Andalucía y España marca subidas de precios

Según los datos publicados por el Instituto de Estadística, el índice de precios se elevo en el segundo trimestre del 2014, no sólo en España, sino también en Andalucía (ver el cuadro adjunto).

Es, de nuevo, una señal de que las cosas están cambiando. ¿Es el final? Una vez más, es difícil de decir. Vimos el mismo comportamiento hace un año y, al final, hemos seguido viendo caídas. Lo que si parece es que los precios están casi abajo y casi planos, aunque con altibajos, pero la tendencia es la estabilidad.

En breve contrastare esta información con los datos locales para ver si Marbella y Estepona siguen la misma tendencia.

Para añadir otro punto de vista, he incluido dos gráficos del Índice de Precios de la revista The Economist que muestran que los precios están todavía un 10% caros basándose, por un lado, en la capacidad de compra de vivienda de los españoles y, por otro, en la renta que produce (considerada como una inversión) una propiedad inmobiliaria. 

The prices in Spain and Andalucia have shown an increase in the last quarter

According to the data published by the Spanish Statistics Institute, the price index rose in the second quarter of 2014 not only in Spain but also in Andalucia (see the chart attached).

It is again another sign that things are changing. It is already the end? It is again, difficult to say. We saw the same behavior one year ago and it was followed by more falls. What it seems is that the prices are already at the bottom and are almost flat, with ups and downs, but the general tendency is stable.

To contrast this information on a local way, the price indexes for Marbella and Estepona will be published tomorrow by the Housing Ministry. Everybody is looking for an increase in the local indexes but we will see tomorrow.

To add more insights to the issue of the prices, I am including two charts from The Economist Housing Price Index that shows that the prices in Spain are still 10% up based on one side on the affordability, or the capacity of the Spaniards to buy a property counting on the average income,  and on the other side as how properties are perceived as investments (i.e. vs the rent they can produce).

Alfonso Lacruz invited to participate in the VI RE/MAX European Convention in Barcelona

It is a great honor for me to have been invited to participate in the VI RE/MAX European Convention of Barcelona as one of the top producers in Spain. Being in front of 1.000 of the best RE/MAX Associate Agents of Europe talking about experiences, systems, methods and results is somewhat scaring but at the same time a pleasure.

Es un gran honor para mi haber sido invitado como participante en uno de los paneles de agentes de éxito en la VI Convención Europea de RE/MAX que se va a celebrar en Barcelona. Abruma, aunque a la vez es un orgullo, estar frente a los 1.000 mejores agentes de RE/MAX Europa hablando sobre experiencias, sistemas, métodos y resultados.

¿ Sabía que la fecha límite para el pago del I.B.I. del año 2014 es el 12 de Septiembre?

¿Qué es el I.B.I.?

I.B.I. es la abreviatura del Impuesto de Bienes Inmuebles, un impuesto anual aplicable a todas las propiedades y que grava a estas.

Es un impuesto local pagadero al ayuntamiento en el que se encuentra la propiedad por el propietario del inmueble independiente

de su donde este tenga fijada su residencia. Se utiliza para el mantenimiento de las infraestructuras y servicios del ayuntamiento.

¿Qué entidad es responsable del cobro del I.B.I.?

La entidad se llama Patronato de Recaudación Provincial. Tiene oficinas en Marbella, San Pedro de Alcántara and Estepona. Las direcciones y números de contacto son los siguientes:

• Oficina Principal // www.prpmalaga.es Ph.: 902 152 000
• Estepona // C/ Luis Braille, 95. Puerto Deportivo Estepona, Edif. Puerto Sol. Ph.: 95 195 72 50 Fax: 95 280 02 12
• San Pedro de Alcantara // Avda. P. Ruiz Picasso. Conjunto San Luis, local 12‐B. Ph.: 95 195 73 20 Fax: 95 278 03 57
• Marbella // Avda. Ricardo Soriano, 68. Ph.: 95 195 72 85 Fax: 95 195 74 36

¿Cómo pagar?

Hay diferentes formas:

• Llevando el recibo que se ha recibido por correo al banco para cargarlo en cuenta o para pagarlo en efectivo. El no haber recibido el recibo, no implica que este exento de pagar. Para obtenerlo, puede acercarse a una de las oficinas del Patronato para pedir una copia o llamar para que le envíen una por correo electrónico.
• Directamente en las oficinas del Patronato. No recomendaría esta opción porque suelen estar bastante concurridas y hay que esperar en la cola para pagar.
• Mediante transferencia bancaria: si llama al teléfono de información del Patronato le darán la cuenta bancaria a la que enviar el dinero y el procedimiento para hacerlo.
• Domiciliación bancaria: hay dos opciones:
•  El Patronato de Recaudación le cargará la cantidad directamente en su cuenta cuando llegue el momento, generalmente algo antes. Para activar la domiciliación bancaria puede ir a alguna de las oficinas del Patronato, hacerlo por teléfono o incluso por internet enwww.prpmalaga.es.
•  Los propietarios también pueden solicitar el pago fraccionado sin intereses. La activación se hace de la misma forma que cuando se hace pago único. 

                   Hay tres opciones de fraccionamiento:

                                       Þ En dos pagos iguales en abril y octubre.

                                       Þ En tres pagos iguales: abril, julio y octubre.

                                       Þ En once pagos iguales de enero a noviembre.

Como cada caso es diferente, es muy recomendable que compruebe sus propios detalles con su abogado o asesor fiscal.

Are you aware that the deadline for the payment of the 2014’s IBI tax is September 12?

What is the I.B.I.?

The I.B.I. is the short name for Impuesto de Bienes Inmuebles that means a yearly tax applicable to all Spanish properties. The

I.B.I. is a local tax to be paid to the Council by the owners of the properties independent of the residential status.

Which entity is responsible for the management of the I.B.I.?

It is called the Patronato de Recaudación Provincial. It has offices in Marbella, San Pedro de Alcantara and Estepona. The addresses and contact numbers are the following:

       ‐ Main offices // www.prpmalaga.es Ph.: 902 152 000

       ‐ Estepona // C/ Luis Braille, 95. Puerto Deportivo Estepona, Edif. Puerto Sol. Ph.: 95 195 72 50
         Fax: 95 280 02 12

       ‐ San Pedro de Alcantara // Avda. P. Ruiz Picasso. Conjunto San Luis, local 12‐B.
         Ph.: 95 195 73 20  Fax: 95 278 03 57

       ‐ Marbella // Avda. Ricardo Soriano, 68. Ph.: 95 195 72 85 Fax: 95 195 74 36

How to pay it?

There are different ways:

• By taking the receipt the owner received by post to your bank to be charged on your account or to be paid in cash. If you did not receive the receipt, you are not exempted to pay. You should ask for one at the offices of the Patronato or call them to ask for an emailed copy.
• Directly at the offices of the Patronato. I would not recommend this one because the offices may be busy and you may have to wait for a while.
• Bank transfer: If you call the information number of the Patronato, they will tell you the bank account where to send the money and the reference code you have to use for the transfer.
• Direct debit: there are two options:
• The Patronato de Recaudacion will charge the amount directly on your bank account when due (usually some days or weeks earlier). To set up the procedure, you can go to the offices of the Patronato to give the authorization for that direct debit or do it by phone or even by internet on www.prpmalaga.es.
• The owners can also ask for a fractional payment without any interest charged. The set up is similar to the direct debit.

                  There are different options:

                                 Þ In two equal payments: April and October

                                 Þ In three equal payments: April, July and October.

                                 Þ In eleven equal payments: from January to November.

Since each particular case is different, it is fully recommended that you check your own details with your lawyer or tax advisor.

El stock de viviendas. Con más transacciones, ¿como esta cambiando?

Como explique la primera vez que trate el tema del stock de viviendas en venta, aunque el número de propiedades en venta no es exacto ya que los datos no son oficiales sino que están recopilados de la información de varias páginas webs y bases de datos de propiedades, lo que si obtengo es la tendencia que es en realidad lo que estoy buscando. Y, tengo que decir, que en este caso la tendencia me ha sorprendido. Hay más propiedades en venta en Marbella y Benahavís ahora que hace seis meses.

Cuando escribí mi articulo anterior sobre el inventario de propiedades en enero de este año con los datos de 2013, la tendencia era clara y dirigiéndonos en la dirección correcta: más transacciones inmobiliarias y menos stock de viviendas. Como comente en aquel momento, una reducción en el inventario de propiedades en venta al final empujaría a los precios al alza. Sin embargo, la tendencia ha cambiado en este 2014, hay más transacciones pero también hay más stock de propiedades en venta. En ciertos productos, como las villas en Marbella y Benahavís, el incremento en estos primeros seis meses ha sido significativo estando en el rango del 20%.

La razón para ello podría ser que, como hay una percepción en el mercado de que ya hemos dejado atrás los peores momentos, los propietarios que han estado esperando durante años para poner sus propiedades en el mercado han decidido hacerlo ya. Este aumento del stock lastraría la recuperación de los precios que aun no han empezado su camino al alza. Esto ve en línea con lo que dicen últimamente algunos informes de expertos del sector inmobiliario: ya hay signos de recuperación en el mercado pero esta va a ser lenta y moderada.

Inventory. Now that we have more transactions, how is it changing?

As I explained the first time that I published inventory or stock figures, the data is not official but taken from different real estate web pages and databases of properties. The number will never be exact but what I am really looking for is the tendency.

I have to say that the tendency observed surprised me. There are more properties in the market now than six months ago.

When I wrote my previous article on the stock of properties at the beginning of 2014 and with the data of 2013, the index seemed to go the right way: more transactions and less inventory. However this tendency has changed in 2014 where we are having even more transactions but the inventory is also going up. In some cases, like villas in Marbella and Benahavis, the up tendency is remarkable with increases in the range of 20% since the start of the year.

The reason for that may be that since there is a perception on the market that the we are starting to leave the worst moments of the crisis behind, and it is true that we are seeing signals of a change, the owners that have been waiting during the “bad” years to put their properties on the market have decided to come out now. Contrary to the conclusion of the article I wrote in January where I commented that less inventory would push the prices up, the conclusion now would be the opposite: more inventory means more where to choose from for potential buyers and a brake to the recovery of the prices. This goes in line with the different comments and analysis from real estate experts: we are seeing signals of recovery on the market and the price index will change its tendency soon but the recovery will be slow and moderate.

The RE/MAX Eralia Housing Market Report for the Costa del Sol / Informe de RE/MAX Eralia sobre el Mercado Inmobiliario de la Costa del Sol

Please take a look to the 1st quarter RE/MAX Eralia Housing report for the Costa del Sol. There are lots of interesting pieces of information to understand how the real estate market of the Costa del Sol is behaving.

El informe del primer trimestre sobre el Mercado Inmobiliario de la Costa del Sol ya esta disponible. Hay mucha información muy interesante para poder entender que esta pasando en el mercado inmobiliario.

¿Al comprar, qué pagaré IVA o Impuesto de Transmisiones patrimoniales?

Cuando se compra una propiedad en España, el comprador tendrá que pagar IVA (más AJD—Actos Jurídicos Documentados) o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Existen diferentes casos dependiendo del tipo de propiedad o si es una nueva propiedad o de segunda mano que intentaré resumir lo máximo posible. La primera diferencia es el tratamiento fiscal para viviendas, garajes, trasteros o locales comerciales. Una vez dentro de cada grupo, voy a detallar los diferentes casos:

Tipo de Propiedad	Impuesto Aplicable	Ratio del impuesto
Residencial — Nueva construcción	IVA + AJD	10 % + 1,5 %
Residencial — Segunda mano	Impuesto de Transmisiones patrimoniales	Hasta 400.000 € — 8 % Desde 400.000 € hasta 700.000 € — 9 % Desde 700.000 € sobre — 10 %
Parcela — Vendida por promotor	IVA + AJD	21 % + 1,5 %
Parcela — Segunda mano vendida por un particular	Impuesto de Transmisiones patrimoniales	Hasta 400.000 € — 8 % Desde 400.000 € hasta 700.000 € — 9 % Desde 700.000 € sobre — 10 %
Parcela — Segunda mano vendida por una empresa (si el comprador es otra empresa y puede deducirse el IVA de la transmisión, la operación se podría llevara a cabo con IVA)	Impuesto de Transmisiones patrimoniales	Hasta 400.000 € — 8 % Desde 400.000 € hasta 700.000 € — 9 % Desde 700.000 € sobre — 10 %
Local comercial — Nueva construcción	IVA + AJD	21 % + 1,5 %
Local comercial — Segunda mano vendida por un particular	Impuesto de Transmisiones patrimoniales	Hasta 400.000 € — 8 % Desde 400.000 € hasta 700.000 € — 9 % Desde 700.000 € sobre — 10 %
Local comercial — Segunda mano vendida por una empresa (si el comprador es otra empresa y puede deducirse el IVA de la transmisión, la operación se podría llevara a cabo con IVA)	Impuesto de Transmisiones patrimoniales	Hasta 400.000 € — 8 % Desde 400.000 € hasta 700.000 € — 9 % Desde 700.000 € sobre — 10 %
Garaje — Nueva construcción como anexo a una vivienda	IVA + AJD	10 % + 1,5 %
Garaje — Nueva construcción vendido como una unidad individual	IVA + AJD	21 % + 1,5 %
Garaje — Segunda mano vendida por un particular como una unidad individual	Impuesto de Transmisiones patrimoniales	Hasta 30.000 € — 8 % Desde 30.000 € hasta 50.000 € — 9 % Desde 50.000 € sobre — 10 %
Garaje — Segunda mano como anexo a una vivienda	Impuesto de Transmisiones patrimoniales	Hasta 400.000 € — 8 %
Garaje — Segunda mano vendida por una empresa como una unidad individual (si el comprador es otra empresa y puede deducirse el IVA de la transmisión, la operación se podría llevara a cabo con IVA)	Impuesto de Transmisiones patrimoniales	Hasta 30.000 € — 8 % Desde 30.000 € hasta 50.000 € — 9 % Desde 50.000 € sobre — 10 %
Trastero — Nueva construcción como anexo a la vivienda	IVA + AJD	10 % + 1,5 %
Trastero — Nueva construcción vendido como una unidad individual	IVA + AJD	21 % + 1,5 %
Trastero — Segunda mano vendida por un particular como una unidad individual	Impuesto de Transmisiones patrimoniales	Hasta 30.000 € — 8 % Desde 30.000 € hasta 50.000 € — 9 % Desde 50.000 € sobre — 10 %
Trastero — Segunda mano como anexo a una vivienda	Impuesto de Transmisiones patrimoniales	Hasta 400.000 € — 8 %
Trastero — Segunda mano vendida por una empresa como una unidad individual (si el comprador es otra empresa y puede deducirse el IVA de la transmisión, la operación se podría llevara a cabo con IVA)	Impuesto de Transmisiones patrimoniales	Hasta 30.000 € — 8 % Desde 30.000 € hasta 50.000 € — 9 % Desde 50.000 € sobre — 10 %

Como cada caso es diferente, es muy recomendable que compruebe sus propios detalles con su abogado o asesor fiscal.

Royal Gardens (Nueva Andalucía, Marbella - Costa del Sol)

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When buying, what shall I pay VAT or transfer tax?

When buying a property in Spain, a buyer will have to pay either VAT (plus AJD—Actos Jurídicos Documentados) or transfer tax. There are multiple taxation cases depending of the type of property and if it is a new property or second hand that I will try to summarize as much as possible. The first difference is the tax treatment for residential properties, plots, garages, storages or commercials. Once inside those groups I will detailed the different cases:

Type of Property	Tax applicable	Rate of the tax
Residential — New built	VAT + AJD	10 % + 1,5 %
Residential — Second hand	Transfer tax	Up to 400.000 € — 8 % From 400.000 € to 700.000 € — 9 % From 700.000 € on — 10 %
Plot — From developer	VAT + AJD	21 % + 1,5 %
Plot — Second hand from individual	Transfer tax	Up to 400.000 € — 8 % From 400.000 € to 700.000 € — 9 % From 700.000 € on — 10 %
Plot — Second hand from company	VAT + AJD	21 % + 1,5 %
Commercial — New built	VAT + AJD	21 % + 1,5 %
Commercial — Second hand from individual	Transfer tax	Up to 400.000 € — 8 % From 400.000 € to 700.000 € — 9 % From 700.000 € on — 10 %
Commercial — Second hand from company (if the buyer is another company and can deduct the VAT of the operation, the tax will be the VAT at 21%)	Transfer tax	Up to 400.000 € — 8 % From 400.000 € to 700.000 € — 9 % From 700.000 € on — 10 %
Garage — New built as annex to a residential	VAT + AJD	10 % + 1,5 %
Garage — New built sold as an individual unit	VAT + AJD	21 % + 1,5 %
Garage — Second hand from individual sold as an individual unit	Transfer tax	Up to 30.000 € — 8 % From 30.000 € to 50.000 € — 9 % From 50.000 € on — 10 %
Garage — Second hand as annex to a residential	Transfer tax	Up to 400.000 € — 8 %
Garage — Second hand from a company sold as an individual unit (if the buyer is another company and can deduct the VAT of the operation, the tax will be the VAT at 21%)	Transfer tax	Up to 30.000 € — 8 % From 30.000 € to 50.000 € — 9 % From 50.000 € on — 10 %
Storage — New built as annex to a residential	VAT + AJD	10 % + 1,5 %
Storage — New built sold as an individual unit	VAT + AJD	21 % + 1,5 %
Storage — Second hand from individual sold as an individual unit	Transfer tax	Up to 30.000 € — 8 % From 30.000 € to 50.000 € — 9 % From 50.000 € on — 10 %
Storage — Second hand as annex to a residential	Transfer tax	Up to 400.000 € — 8 %
Storage — Second hand from a company sold as an individual unit (if the buyer is another company and can deduct the VAT of the operation, the tax will be the VAT at 21%)	Transfer tax	Up to 30.000 € — 8 % From 30.000 € to 50.000 € — 9 % From 50.000 € on — 10 %

Since each particular case is different, it is fully recommended that you check your own details with your lawyer or tax advisor.

El mercado en Marbella / Benahavís: más transacciones y precios bajando

El Ministerio de Fomento acaba de publicar el nuevo índice de precios para Marbella y Estepona mostrando una vez más una tendencia a la baja en el primer trimestre del 2014. Aunque los precios muestran signos de estabilización lo cierto es que todavía siguen bajando.

Casi a la vez, el Ministerio ha publicado los datos sobre las transacciones cerradas en Marbella y Benahavís mostrando un importante incremento. Qué conclusión podríamos sacar y como encajaría con el menor número de compradores que marcan las estadísticas? Podría no ser tan difícil: hay menos compradores pero los que hay están más predispuestos a comprar y siguen haciendo ofertas a la baja que se aceptan para poder cerrar. Si el mercado sigue esta misma tendencia con el número de transacciones al alza, el inventario seguirá bajando y, finalmente, los precios llegarán a su punto de inflexión y empezarán a subir. Mirando diferentes informes de expertos inmobiliarios, las fechas de una posible recuperación varían desde el final del 2015 al 2019 pero aún así creo que es difícil predecirlo. Había mucho optimismo en el principio de este año 2014 pero, ya es mitad de año, aún es muy complicado vender. En 2012 y 2013, el verano fue la mejor época, a ver si en este 2014 se repite.

The market in Marbella / Benahavis: more transactions & less price

The new price index for Marbella and Estepona have just been released by the Ministry of Housing showing again a low tendency in the first quarter of 2014. Although prices are showing signals of stabilization, the truth is that they are still falling down.

At the same time, the Ministry has released the data on the number of transactions closed in Marbella and Benahavis showing important increases. What would be then the conclusion and how does it fit with the reduced number of buyers we are noticing?

I think we have an easy one: there are less buyers but are more ready to buy and still making low offers for properties that are being accepted just to be able to close. If the market keeps on going in the same line, i.e. with the number of transactions increasing, the stocks will continue to go down and prices will finally reach the inflexion point and will start to rise. I have seen different reports from real estate experts giving different dates for the recovery (from the end of 2015 to 2019) but it is difficult to say. We were quite optimist for 2014 and, now, half of the year is gone and the market is still quite complicated. The summers of 2012 and 2013 were quite good and we hope that this year will be at least as good. Time will tell...

How is the real estate activity at Marbella & Benahavis in 2014?

Although the sense of optimism was great in the real estate field around Marbella at the beginning of this year, I am feeling lately that that sense has changed. Things are still quite tough and I have received many comments about how complicated is the market and about the reduced number of operations in the months of April and May. In fact, when talking yesterday with one of the big Notary offices of Marbella, they mentioned the same: a reduction in activity in the last two months.

To try to measure the activity, I have created two indexes based on the number of internet leads and visits per property and month and weighted depending on the type of property (villas will, in general, get let visits and leads than apartments) to get an idea of the tendency of the activity. The following is the chart obtained for those two indexes:

It shows clearly what has been my feeling during the year: a peak of activity at the end on February and beginning of March and a slow down since then. Why? I do not really know. The general economic situation is getting better all around Europe, the prices are flat in Marbella and the number of transactions rose last year meaning that the activity should have increased but it is not the case. As I said, we were quite optimistic with the start of the year but the numbers are showing the we have still to work hard to keep on closing operations. We will see in fifteen days with the official data on the transactions closed in Marbella in the first quarter if the general numbers are similar to the ones I am having: less activity but more closings. That has been my general impression along this year: there are less buyers but of better "quality".

Cumbre de los Almendros (Benahavís - Costa del Sol)

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