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¿Qué se está vendiendo en la provincia de Málaga?
Siempre he considerado importante saber exactamente que se vende en la zona que trabajamos. Así, los datos porcentuales de las unidades vendidas por precio siempre han llamado mi atención ya que la mayoría de las ventas en la provincia de Málaga son propiedades inferiores a 150.000 euros, 60% del total de las unidades vendidas, y donde trabajo, Marbella y Benahavís, es un producto que duramente existe.
En el gráfico adjunto, podemos ver el porcentaje de las unidades vendidas según los diferentes rangos de precios y cómo va cambiando según el tiempo. Hay dos importantes conclusiones que podemos apreciar: la primera es que el 60% de las unidades vendidas son por debajo de 150.000 € y entre el 85% y 90% de las unidades vendidas por debajo de 300.000 € y, la segunda, la tendencia muestra que en 2015 había más propiedades vendidas en los rangos superiores, en propiedades de 750.000 €, donde el porcentaje se dobla en los últimos tres años. Es importante para Marbella y Benahavís porque, como podemos ver en el gráfico, solo el 3.7% de las propiedades por debajo de 150.000 € en la provincia de Málaga están en Marbella y Benahavís, y, por otro lado, el 64.7% de las propiedades de más de 750.000 € están aquí. Por lo tanto, y como conclusión, este cambio de tendencia en el Mercado para las propiedades más altas afectará más positivimente a Marbella y Benahavís que a los demás municipios de la provincia de Malaga como estamos vienda la positiva evolución de las transacciones de estos dos ayuntamientos.
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What are the three factors that influence the sale of your property (I)?
Selling real estate is a little bit more difficult that it may be seem at first sight. There are three factors that influence the sale of a property: the conservation status, the price and the marketing. The conjunction of these three is what will drive the sale. Different people influenced each of these three factors and have a direct impact on them and, the importance here, is that the sale of the property depends on these relevant factors and people. Each factor has an associated influencer.
On this first chapter, I am going to analyze the first factor: The Conservation Status of the Property.
THE CONSERVATION STATUS OF THE PROPERTY
The influencer in the Conservation Status of a property is the Owner of the Property. Specially in the Benahavís and Marbella market with the higher levels of competition to sale a property.
I published an article last month regarding Home Staging and it applies directly to this really important factor that many times is left aside by owners when selling their properties. It is the responsibility of the owner to prepare the property as if it is a “show apartment” in a housing development. That means that it should be always impeccable, with neutral colors, where everything works and flows, without any repellent odors and depersonalized. This will bring the most visitors and will influence positively their decision to buy. The owner has to remember that each and every visit is crucial and the first impression when a potential buyer gets into a property may drive to a purchase decision.
I liked the charts Maria Martos published in her article about Home Staging in my last month’s newsletter so I am going to reproduce them again here for their relevance to this article.
Nº of days on sale
Negotiation rate with and without Home Staging
Difference in price with and without Home Staging
What is being sold in Malaga Province
I have always considered that it is important for us to know exactly what is being sold in the area we work at. In this line, the data of the percentage of units sold per price has always attracted my attention because most of the sales in the province of Malaga are properties under 150.000 €, 60% of the total units closed, and in the area I work at, Marbella and Benahavís, that is a product that hardly exists.
On the chart attached, it can be seen the percentage of units sold on different price ranges and how it changes with time. There are two important conclusions we can extract from this chart: the first is that 60% of the units were sold under 150.000 € and that between 85% and 90% of the units were sold below 300.000 € and , the second , is that the tendency shows that in 2015 there were more properties being sold on the higher ranges, on properties on top of 750.000 €, where the percentage doubled in the last three years. Why is that important to Marbella and Benahavís, because, as it can be seen on the charts below, only 3,7 % of the properties below 150.000 € in the province of Malaga are in Marbella and Benahavís and, on the other side, 64,7% of the properties of top of 750.000 € are here. Therefore, and as conclusion, this change of tendency in the market for higher end properties will affect more positively to Marbella and Benahavís than to the rest of the municipalities of the province of Malaga as we are seeing on the positive evolution of the transactions of these two councils.
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¿Qué es el Home Staging y como beneficia al vendedor de una propiedad?
El término inglés Home Staging se podría definir como una puesta en escena de una propiedad, enfocada a optimizar su venta o alquiler en el menor tiempo posible y al mejor precio posible. El servicio de Home Staging permite realzar las cualidades positivas de una vivienda y minimizar las menos positivas o más débiles, como por ejemplo la falta de luz, la falta de espacio y la antigüedad.
No se trata de decorar la casa, ya que la decoración es algo muy personal y en el caso del Home Staging el objetivo es convertir la vivienda en un sitio neutro y acogedor en el que la mayoría de los visitantes se sientan cómodos haciéndose una idea rápida de cómo quedaría la vivienda amueblada con sus muebles. En la mayoría de los casos, el primer minuto de una visita a una propiedad es decisivo para tomar una decisión.
La forma más fácil de explicar en qué consiste el Home Staging es mostrando el antes y el después de una intervención. Cada espacio es diferente y cada uno necesita tratamientos distintos, pero el denominador común es la imagen. A veces es necesario pintar, reparar pequeños desperfectos y ambientar los espacios, pero en otras ocasiones vestir la casa ya hace que ofrezca una mejor sensación.
Apartamento sin muebles antes y después
Apartamento con muebles antes y después
Hay personas que nada más entrar en una vivienda son capaces de ver las distintas posibilidades que tiene la misma, pero hay otras muchas que no, que necesitan ver físicamente una posible distribución de espacios e iluminación para que en una primera impresión se imaginen su casa ideal. Es por eso que una vivienda se venderá antes amueblada con el correspondiente servicio de Home Staging que vacía y con desperfectos.
Aunque las técnicas de Home Staging parecen sencillas, muchas veces es muy difícil para un propietario que lleva muchos años viviendo en su casa ser lo suficientemente objetivo como para ver todos los desperfectos de su vivienda y aplicar los consejos que ha leído sobre el Home Staging. Por ello un profesional aportará su punto de vista externo y más objetivo para ayudar al propietario a revalorizar su inmueble.
Tampoco hay que olvidar que la aplicación del Home Staging en una vivienda requiere tiempo y un Home Stager con experiencia logrará el objetivo deseado mucho más rápido que un propietario que aplica estas técnicas por primera vez.
Los efectos del Home Staging
Diferencia de precio con y sin Home Staging:
Gross Home Staging & Décor
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