La Reforma Fiscal de 2015, ¿Cómo afecta a las transacciones inmobiliarias?

Ha habido muchas noticias y controversia sobre como afectaba la reforma fiscal aprobada por el Gobierno recientemente desde que se anuncio a mediados de 2014 puesto que eliminaba algunas ventajas fiscales en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Las principales modificaciones de dicha reforma que afectan al mercado inmobiliario y que entraron en vigor el 1 de enero de 2015 son las siguientes:

Coeficientes de Actualización:

• Es un coeficiente que compensaba la inflación. Cuando se aplicaba reducía la ganancia de capital fruto del aumento del coste de la vida. Este coeficiente reducía el valor de las plusvalías alrededor de un 25% para propiedades que se compraron hace unos diez años.

• Este coeficiente se ha eliminado completamente con la Reforma Fiscal y no se aplica a partir del 1 de enero de 2015.

Coeficientes de Abatimiento:

• El coeficiente de abatimiento se aplica a la ganancia de capital resultante de la venta de propiedades compradas antes de 1995. El coeficiente se introdujo en 1992 y se elimino parcialmente en 2006. Reduce la ganancia de capital que se obtiene en operaciones de compra venta cuando la propiedad se compro antes de 1995 para el periodo desde la compra hasta el 19 de enero de 2006. Este coeficiente puede reducir la ganancia de capital hasta en un 100% para propiedades que se compraran antes de 1986.

• La Reforma Fiscal mantiene este coeficiente reductor pero limita su aplicación a un máximo de 400.000 euros de precio de venta. Por tanto, si una propiedad se vende por 500.000 euros, se le aplicaran los coeficientes de abatimiento a los primeros 400.000 euros pero no a los restantes 100.000 euros que pagarán la plusvalía completa.

Por ejemplo, una propiedad que se compró en 300.000 euros en 1990 y que se vende ahora por 500.000 euros tiene un 97% de incremento en la plusvalía que se genera tras la aprobación de la Reforma Fiscal (pagará 33.187 € en 2015 frente a los 16.829 € que hubiese pagado en 2014).

Deducción en el alquiler recibido de arrendadores con una edad inferior a 30 años:

• La deducción era de un 100% de la renta obtenida cuando el arrendador era menor de 30 años hasta el fin de 2014.

• La Reforma Fiscal a dejado esa misma deducción en un 60% de la renta obtenida.

Como cada caso es diferente, es muy recomendable que compruebe sus propios detalles con su abogado o asesor fiscal.

Más transacciones y más inventario en Marbella

Seguimos teniendo buenas noticias en el Mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís: 2014 parece ser, una vez más, el mejor año por el número de transacciones cerradas después de la crisis del 2008 y, aunque aún no tengamos la información sobre el cuarto trimestre, el número de propiedades vendidas podría ser similar al de 2007. Estos buenos resultados no son sólo para Marbella sino también para Benahavís. La tendencia observada en 2013 se ha confirmado en 2014.

Sin embargo, como podemos apreciar en el gráfico inferior, el inventario o número de propiedades del Mercado se mantiene al alza. Parece que más propietarios han decidido poner sus propiedades a la venta después de esperar estos años para hacerlo. Este puede ser uno de los motivos para explicar que los precios no estén subiendo. El índice de precios puede haber tocado fondo pero todavía no muestra ninguna tendencia al alza. La sensación general sigue siendo que los compradores no tienen urgencia alguna a la hora de comprar. Incluso aunque les guste la propiedad, la decisión de compra se retrasa sin que exista el temor de que puedan perder la vivienda.

En el mercado americano miden esta tendencia con el número de meses que hacen falta para que se venda todo el inventario: si este número es menor que 5 están en un mercado de compradores y si es mayor que 7 el mercado es de vendedores. Ese dato en Marbella y para el 2014, sería de 15, por lo que, siguiendo los parámetros americanos, estaríamos en un mercado de compradores pero mejorando desde el 17.7 de 2013.

The Spanish Tax Law Modification, how does it affect the taxation of real estate transactions?

There has been a lot of news and controversy around this modification since the Government announced it in the summer of 2014 as the modification eliminates some of the existing tax benefits on some real estate transactions. These are the three main ones that will be applied from January 1st 2015:

Price Updating Coefficient:

• This coefficient was applied to compensate the inflation. When this coefficient was applied, it eliminated the capital gain due to the general increase in the cost of life (inflation). That reduction coefficient applied to the capital gain generated could be around 25% for properties purchased ten years ago.

• This coefficient has been fully eliminated with the modification of the Spanish Tax Law and will not be applied from January 1st 2015.

Abatement of Tax Coefficient:

• This abatement of tax coefficient was being applied to the sale of properties bought before 1995. This coefficient was introduced in 1992 and partially eliminated in 2006. It reduces the capital gain obtained on sale operations when the purchase of the property was before 1995 and for the period from the purchase date up to January 19, 2006. That reduction could even be of a 100% for properties acquired before 1986.

• The new modification of the Spanish tax law has maintained this coefficient but its application is limited to a maximum of 400.000 euros of the sales price. Therefore, for a property sold for 500.000 euros, the abatement coefficient will be applied to the first 400.000 euros of price and the remaining 100.000 euros of price will pay full capital gain tax.

For example, a property bought in 1990 for 300.000 euros and sold now for 500.000 euros will have an increase of 97% on the capital gain tax payable in 2015 (33.187 €) compared to the amount payable in 2014 (16.829 €).

Deduction on the rent received from tenants under the age of 30:

• That deduction on the rent received from tenants under the legal age of 30 was 100% up to the end of 2014.

• The modification of the Spanish tax law has reduced the deduction to 60%.

Since each particular case is different, it is fully recommended that you check your own details with your lawyer or tax advisor.

More transactions and more inventory in Marbella.

We continue having good news in the real estate market of Marbella & Benahavis: 2014 seems to be again the best year by number of closed transactions after the crash in 2008 and, although we do not have yet the information of the fourth quarter, the number of sold properties may be similar to that of 2007. Those goods numbers are not only for Marbella but also for Benahavis. The favorable tendency that showed up in 2013 has been confirmed in 2014.

However, as we can see below, the inventory or number of properties in the market keeps on going up. Seems that, as there is a general sense that the market is better, more owners are putting up their properties for sale after waiting a number of years to do so. That may be one of the reasons after the almost non existing increase in the prices we have been seen recently. The price index may have reached the bottom but it is not showing any tendency of recovery. As a general comment, my sense is that the buyers are not showing any feeling of urgency when buying.

 

They still do not think that they can lose a property they like if they wait some time to take a decision or even they use that waiting time to show a strong negotiating position in front of the seller. In the US real estate market they use an index to see if they are in a buyer’s or seller’s market: the number of months required to sell the full existing inventory at the actual sale’s pace. If they are in a seller’s market, the number of months to sell the inventory is less than 5 and if they are in a buyer’s market that number is higher than 7. That number at Marbella for the last year is 15 that means that, using those American standards, we are still in a buyer’s market but improving from the 17,7 of 2013.

¿Que ocurre si la propiedad tiene una deuda antigua de IBI y el propietario no lo sabia?

Estoy escribiendo este artículo porque he tenido un caso recientemente en una venta y pensé que era interesante comentarlo.

La primera pregunta es: ¿quien es el responsable de esa deuda antigua de IBI?

• El responsable es el sujeto pasivo que fuera dueño de la propiedad en el momento en el que se generó la obligación de pago. Sin embargo, el actual propietario tiene una responsabilidad subsidiaría sobre esa deuda. Eso significa que si la Administración (en el caso del IBI y en la provincia de Málaga es el Patronato de Recaudación Provincial) no consigue cobrar esa deuda al sujeto pasivo (el propietario en el momento en el que se genero la obligación de pago) después de agotar todos los procedimientos legales para ello, el propietario actual se convertirá en el responsable de dicha deuda. La Administración tendrá que declarar la imposibilidad de cobro de dicha deuda (declaración de fallido) e iniciar el procedimiento contra el propietario actual.

¿Si el actual propietario no ha sido notificado de esta deuda hasta la declaración de fallido de la Administración, y al ser una deuda antigua, puede la deuda considerarse prescrita?

• El periodo de prescripción de la deuda del IBI es de cuatro años contado desde la ultima notificación emitida por la Administración o de la emisión del recibo original de IBI. Sin embargo, si la Administración ha estado notificando al deudor original en tiempo y forma, no al actual propietario, esa prescripción se considera cortada. Por lo tanto, la respuesta es NO, si la Administración notificó al deudor original en tiempo y forma, la deuda no esta prescrita para el actual propietario.

¿Tiene que pagar el nuevo propietario los intereses de demora y/o penalizaciones que se han aplicado al recibo de IBI por el retraso en el pago del deudor original?

• La respuesta es NO. Cuando la Administración declara la imposibilidad de cobro de la deuda al deudor original (declaración de fallido) y empieza un nuevo procedimiento contra el propietario actual tiene que anular todos los intereses de demora y/o penalizaciones que se hayan cargado sobre importe del recibo original.

Como cada caso es diferente, es muy recomendable que compruebe sus propios detalles con su abogado o asesor fiscal.

El cambio esta aquí! Los precios en Marbella ya están subiendo.

Finalmente, y después del desplome del mercado inmobiliario en Marbella a principios de 2008, los precios en Marbella están empezando a marcar una nueva tendencia y, como podemos ver en la curva obtenida a partir de los datos del Ministerio de Fomento y tras tres años de estancamiento, es al alza. No es un gran aumento pero al menos parece que hemos llegado al punto de inflexión.

 

Ya hablé en mi últimos newsletters sobre las sensaciones de que el mercado estaba mejorando: un aumento de las transacciones en el 2013 fue la primera señal de la recuperación y esa tendencia se ha confirmado en 2014. Sin embargo, los precios durante este año se mantuvieron estables e incluso con ligeras tendencias a la baja. Un aumento del número de propiedades en el mercado y una economía en general aún débil frenaba, seguramente, el aumento en el índice de precios. De hecho, como podemos ver en el gráfico adjunto de la provincial de Málaga, los extranjeros son los que están impulsando la recuperación al aumentar las transacciones que realizan.

La situación en Estepona es completamente diferente. Las noticias son también “buenas” pero con un matiz: los precios siguen bajando pero con menor intensidad. En 2014, el índice en Estepona ha mantenido la tendencia a la baja pero éste año no esta siendo tan malo como los años precedentes (2008-2013) en los que se acumuló la mayor parte de la caída, un 48%, de los precios desde 2007.

What if a property has a previous debt of IBI the owner was not aware of?

I am writing about this issue because I had a recent case in one of my latest closings that I thought it was worth to comment.

The first question would be: who is liable for that IBI debt?

• The owner at the time when the receipts were due is the liable subject. However, the actual owner has subsidiary liability on that debt. That means that if the Administration (in the case of the IBI and the province of Málaga is the Patronato de Recaudacion Provincial) is unable to recover that debt after using all legal means to achieve it, the actual owner will be-come liable. The Administration will have to declare its impossibility to recover that debt (declaración de fallido) and then initiate a new proceeding against the actual owner.

If the actual owner has not been notified of that debt until the declaration of impossibility by the Administration, can the debt be considered prescribed?

• The prescription period for that IBI debt is four years counted from the last notification by the Administration or the issu-ing of the original IBI receipt. However, if the Administration has been notifying the original debtor, not the actual owner, on timely manner that prescription is not applicable. Therefore, the answer is NO, if the Administration has been notifying the original debtor in a timely manner, the debt is not prescribed even for the actual owner.

Does the new owner have to pay the penalties and/or default interest that were being applicable to the IBI receipt payable by the original debtor?

• The answer is NO. When the Administration declares the impossibility to recover the debt from the original debtor and starts a new proceeding against the actual owner of the property, it has to write off the penalties and default interest ap-plied to the original debt.

Since each particular case is different, it is fully recommended that you check your own details with your lawyer or tax advisor.

The Eralia Housing Market Report for the Costa del Sol / Informe de Eralia sobre el Mercado Inmobiliario de la Costa del Sol

Please take a look to the 3rd quarter Eralia Housing report for the Costa del Sol. There are lots of interesting pieces of information to understand how the real estate market of the Costa del Sol is behaving.

El informe del tercer trimestre sobre el Mercado Inmobiliario de la Costa del Sol ya esta disponible. Hay mucha información muy interesante para poder entender que esta pasando en el mercado inmobiliario.

The change is here! The prices in Marbella are finally going up.

Finally, and after the crash of real estate market in Marbella at the beginning of 2008, the prices are starting to show a different tendency. Although they have been flat for about three years, it is now when they are starting to show an increase. That is what we can see on the data released last week by the Ministry of Housing. It is not a high increase but at least it seems that we have reached the inflexion point. 

I have been talking in my later newsletters about a sense of a better market. An increasing number of transactions was the first signal of the recovery and 2013 already showed that tendency that has been confirmed in 2014. However, during this year the prices remained flat up to now. An increasing number of properties in the market and a still weak general economy were probably restraining the raise in the price index. In fact, as can be seen in the attached chart for the province of Malaga, the foreigners are the ones leading the recovery with an also increasing percentage of transactions.

The situation in Estepona is completely different. In a way the news are also “good”. In this case, the prices are still going down but with a lower pace. In 2014 the index in Estepona kept the downward tendency but the one showed was not as bad as the one in the precedent years (2008—2013) when it accumulated most of the 48 % drop from the 2007 prices.

Los Pinos (Los Arqueros - Benahavís - Costa del Sol)

Apartment for sale in Los Arqueros, Benahavis. Stunning apartment in Los Pinos, one of the best complexes in the prestigious urbanization of Los Arqueros Country Club. The apartment comprises of three spacious bedrooms, two bathrooms and a large terrace with golf and sea views. Conveniently located on an 18 hole golf course with several restaurants in the vicinity, a supermarket and only ten minutes from San Pedro. Perfect for those who love golf and a quality lifestyle. 

La Quinta Hills (La Quinta - Benahavís - Costa del Sol)

Stunning apartment for sale located in La Quinta (Benahavis). Spaciousness is the feeling when entering in this recently renovated property, notable for the wonderful finishes in every detail and the brightness of all rooms. The large living room has floor to ceiling windows to access to the beautiful private garden offering breathtaking sea and mountains views. It is a closed complex situated in a privileged area known as La Quinta, surrounded by nature and a golf course and at only ten minutes driving to Puerto Banus with restaurants and all services available. Perfect home for those looking for a great garden terrace in the best location of the Costa del Sol. 

Ático Carib Playa (Las Chapas - Marbella - Costa del Sol)

Stunning duplex penthouse for sale located in Las Chapas (Marbella). Fantastic property, notable for the wonderful finishes. Especially lightly is the living room with large windows that overlook a terrace. It comes with a large storage room and parking space. It is a quiet closed complex with walking distance to the beach where one can enjoy several chiringuitos. Nearby supermarket, direct access to the motorway. Only ten minutes driving to Marbella with all services available. 

Carib Playa (Las Chapas - Marbella - Costa del Sol)

Stunning apartment for sale located in Las Chapas (Marbella). Fantastic property, notable for the wonderful finishes. Especially lightly is the living room with large windows that overlook a terrace and a private garden. It comes with a large storage room and parking space. It is a quiet closed complex with walking distance to the beach where one can enjoy several chiringuitos. Nearby supermarket, direct access to the motorway. Only ten minutes driving to Marbella with all services. 

Resumen de los impuestos a pagar cuando se compra, vende o posee una propiedad en España

En operaciones de venta de inmuebles:

• Ganancia de capital — es el impuesto que se paga por la ganancia que se produce al vender una propiedad. Se calcula como la diferencia entre el precio que se pago y la cantidad por la que se ha vendido deduciendo los gastos de las dos operaciones y posibles inversiones en la propiedad (en el caso de no residentes, el comprador esta obligado a ingresar un 3% del precio de compra en la Agencia Tributaria para cubrir este impuesto u otros posibles impuestos que estén pendientes de pago. El vendedor deberá presentar la declaración de la venta para liquidar el impuesto: si el impuesto es mayor que el 3% que se ha retenido, el vendedor tendrá que pagar la diferencia y, si es menor, solicitará una devolu-ción). Hay también casos especiales cuando el vendedor es mayor de 65 años y/o es la vivienda habitual.

• Plusvalía Municipal—es un impuesto pagadero al Ayuntamiento por el incremento de valor del terreno sobre el que esta la propiedad que se transmite. Se calcula en función del valor catastral del suelo, los años de posesión y unos coefi-cientes que dependen de cada Ayuntamiento.

En operaciones de compra de inmuebles:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o IVA (más AJD) — he escrito con anterioridad algún artículo sobre este tema puesto que hay distintos casos dependiendo del tipo de propiedad y quien la transmite. En general, si la propiedad es nueva pagará IVA (más 1,5% de AJD) que varia entre el 10 y el 21% del precio de compra y si es de segunda mano paga Transmisiones Patrimoniales entre un 8 y un 10% del precio de compra.

• Notaria y Registro de la Propiedad (aunque no son realmente impuestos, son pagaderos en cada transacción).

Por la posesión de un inmueble:

• I.B.I. — se paga al Ayuntamiento para cubrir los gastos de mantenimiento del mismo. Se calcula en función del valor catastral de la propiedad.

• Tasa de Basura—depende de los Ayuntamientos y en algunos casos también se calcula en función del valor catastral de la propiedad.

• Impuesto de Patrimonio —es un impuesto complejo por lo que siempre es recomendable usar un asesor fiscal.

• Renta de Capital Inmobiliario—tanto si la propiedad se esta alquilando como si no, la Agencia Tributaria va a requerir a los no residentes a que paguen este impuesto. La base imponible se calcula en función del valor catastral de la propiedad.

Como cada caso es diferente, es muy recomendable que compruebe sus propios detalles con su abogado o su asesor fiscal.

Cumbre de Los Almendros (Puerto del Almendro - Benahavís - Costa del Sol)

Luxury apartment for sale in Puerto del Almendro, Benahavís. Spacious and luminous is notable for its wonderful finishes, the modern baths and its fully fitted kitchen. A modern living room with a large window that gives access to a generous terrace offering breathtaking views of the Mediterranean sea to enjoy the sun until nightfall. Located in a quiet complex at only 5 minutes to San Pedro Alcantara and 9 to Puerto Banus. This stunning property must to be seen to be appreciated fully.