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El Mercado mantiene su tendencia positiva
Los datos publicados recientemente por el Ministerio de Fomento para Marbella han confirmado la tendencia general del 2015, el número de operaciones por año ha recuperado los niveles pre-crisis. Como se ve en el gráfico, la tendencia al alza de los últimos años continuó en 2015 con nuevas subidas en el numero de unidades vendidas.
Aunque no estamos todavía en un mercado de compradores, si los números siguen subiendo de esta forma, podríamos ver el cambio en este 2016 o en 2017.
Por contra, en Benahavís, aunque los resultados del año también fueron bastante buenos, los datos han confirmado lo que yo ya sentí en la calle, en el cuarto trimestre no se notaba tanta actividad. De hecho, ha sido el peor cuarto trimestre desde 2011. No tengo una explicación clara para esto salvo las subidas y bajadas normales del mercado o las incertidumbres en la economía europea pero ya veremos con los datos del primer trimestre si fue solo un dato coyuntural o si tenemos que preocuparnos de nuevo porque el mercado no acaba de consolidarse.
Esta información del primer trimestre que se publicará a principios de Junio nos dará una idea sobre si los problemas con el Plan General de Marbella, la inestabilidad política del país o los últimos atentados terroristas están afectando al mercado. El tiempo lo dirá pero los comentarios que estoy recibiendo de mis clientes norte europeos son neutros en el sentido que no les están preocupando especialmente las negatividades que acabo de mencionar.
Últimas Ventas - Puerto del Almendro - Benahavis
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Pero, no te preocupes, aún nos quedan dos en el complejo! Más info en esta pestaña.
What is Home Staging and what are the benefits for a seller?
Home Staging might be defined as the displaying of a property focused to optimizing its sale or rental at maximum price for the minimum cost. Home Staging services can enhance the positive qualities of a home and minimize the less positive or weaker qualities such as the lack of light, lack of space and antiquity.
Home staging is not about decorating a house, as the decor is very personal. The aim of Home Staging is to convert a property into a neutral and friendly place where most visitors feel comfortable allowing them to get a quick impression on how a property would look like nicely furnished. In most cases, the first minute of a visit is crucial for a buyer to be able to take a decision.
The easiest way to explain what Home Staging is about is showing the before and after of an intervention. Each space is different and they all need different treatments but the common denominator is the image. Sometimes painting, repairing minor damages and acclimating the spaces is enough, but in the case of an unfurnished property, dressing it up is crucial to get the best image.
Some people are able to see the different possibilities of a house by just stepping into it but there are many who do not. They need to physically see a possible distribution of spaces and lighting so that they can have a better envision of their own life in the property.
Although the techniques of Home Staging seem simple, it is often very difficult for an owner, who has spent many years living in the property, to be objective enough to see any defect of the house and apply the tips they have read about Home Staging. A professional will bring an outside perspective and the aim to help the owner revalue its property. Nor should we forget that staging a home takes time, so an experienced Home Stager will achieve the desired goal much faster than an owner applying these techniques for the first time.
The effect of Home Staging
Nº of days on sale:
Difference in Price with and without Home Staging:
Maria Martos Gross
Gross Home Staging & Décor
E.: mmartos87@gmail.com
P.: 629 252 997
E.: mmartos87@gmail.com
P.: 629 252 997
The Market keeps on with its positive tendency
The data recently released by the Ministry of Housing for Marbella confirmed the general tendency of 2015, the number of operations per year has recovered its pre-crisis values. As can be seen on the chart, the upward tendency observed in the last years has continued in 2015 with new increases in the number of units sold.
Although we are not yet in a buyers market, if the numbers keep on going up this way, we may see the change in 2016 or 2017.
On the other hand, in Benahavis, although the results for the year 2015 were quite good, the numbers confirmed what I had already perceived at street level, the fourth quarter was not that thrilling. In fact, it has been the worst fourth quarter since 2011. I do not have a clear reason for that except for the usual up and downs of the market or the uncertainties of the European economy but we will see on the first quarter of 2016 if it is just a temporary situation or if we have to worry again because the market will take some more time to be consolidated.
Furthermore, I think that that information for the first quarter of 2016 to be released at the beginning of June will give us a clear insight about how the problems we are having with the planning permission of Marbella, the political instability in Spain or the recent terrorist attacks in Europe may affect the market. Time will tell but the comments I am receiving from my north European clients are, in a way, neutral in the sense that they are not perceiving the negativities I just mentioned.
¿Cómo puedo tener total seguridad al comprar una propiedad en España?
Me han preguntado unas cuantas veces estas mismas preguntas: ¿Como tengo total seguridad al comprar una propiedad en España? ¿Como sé si el vendedor no ha vendido la propiedad a otro comprador una hora antes de la firma en la notaria?, o, ¿qué ocurre si se anota un embargo sobre la propiedad la misma mañana que estoy comprando? ¿Como se controlara esto en España?
La respuesta es: a través de la información que el Registro de la Propiedad proporciona a la Notaria. Voy a ir paso a paso:
1.– ¿Que es el Registro de la Propiedad?
El Registro de la Propiedad es una institución publica que crea titularidades sobre los inmuebles activos para garantizar la legalidad y seguridad de Inmobiliaria. La propiedad o derechos sobre las propiedades son adquiridos a través del Registro de la Propiedad. La institución depende del Ministerio de Justicia de España.
Puede sonar complicado, por lo que simplificando, es un registro de propiedades y derechos de los mismos (por ejemplo, derechos de vista, derechos de paso, embargos, hipotecas, etc…) con sus propietarios y los propietarios de dichos derechos.
2.– ¿Que es una Nota Simple?
La Nota Simple es un documento informativo no certificado que muestra un extracto del contenido de las entradas de la propiedad en los libros del Registro de la Propiedad. Identifica la propiedad, el propietario o propietarios de los derechos legales registrados sobre esa propiedad y las limitaciones de esos derechos.
Lo que es relevante de la definición de la Nota Simple es que es solo un documento informativo que no tiene valor legal como prueba lo que es de por si muy importante. Si hay errores, el Registro de la Propiedad no se responsabilizará por ellos.
3.– ¿Que es una Nota Simple Continuada?
Se conoce también como Información Registral Continuada. Este es el elemento que proporciona seguridad total a las transacciones inmobiliarias en España ya que garantiza al comprador el estado real de las propiedades y derechos sobre las mismas ya que el Registro de la Propiedad informará al Notario de cualquier cambio sobre los mismos. La Notaria pide dicha Nota Simple Continuada al Registro de la Propiedad con tres días de antelación a la firma de la escritura para comprobar el propietario y estado real de cargas sobre la propiedad. Durante un periodo de diez días tras dicha petición, el Registro de la Propiedad tiene que comunicar a la Notaria cualquier cambio de propietario y/o derechos sobre esa propiedad o sobre cualquier petición de cambio de los mismos.
* Como cada caso es diferente, es muy recomendable que compruebe sus propios detalles con su abogado o asesor fiscal.
March 3rd, 2016
Estimado Alfonso:
Un abrazo,
SG
Soy yo quien debe agradecerte tu intervención en la venta de la parcela. Sin tu buen hacer seguro que no habriamos ultimado la transacción. Desde luego cuento contigo para futuras operaciones.
SG
February 19th, 2016
Thank you again, Alfonso. We are extremely satisfied with your work on our behalf. We have been telling everyone in Las Terrazas what a good agent you are.
SD
SD
Marbella, ¿Están los precios realmente subiendo?
En el último mes de diciembre el Ministerio de Fomento publicó el índice de precios para el tercer trimestre del 2015 mostrando en Marbella dos trimestres consecutivos de subida. Los incrementos son leves pero al menos es un cambio en la tendencia de los precios. Sin embargo, los precios siguen siendo más bajos que el año anterior.
Vimos la misma situación en 2014 y la tendencia nunca llego a materializarse pero este año se podría estar ante el punto de inflexión. Muchos analistas ya han previsto que 2016 va a ser el año de la consolidación, estabilización y normalización del Mercado inmobiliario en España con potenciales incrementos entre 4 y 6%, algunos van hasta 10% del aumento. La mejora de los números del paro, la reducción de los tipos de las hipotecas, la continua recuperación de la economía en general, que esperamos no quede afectada por la inestabilidad política, y los bajos precios son los propulsores del aumento de la demanda, especialmente de la demanda española, fuertemente mermada en los últimos años, y, como consecuencia, de los precios.
Si miramos el cuadro adjunto, CaixaBank esta ya anticipando la vuelta al optimismo en el Mercado que se vio en el 2005 y 2006, es decir, aumento en precios y ventas.
Finalmente, un pequeño comentario de Estepona donde los precios siguen bajando. Marbella tiene más fama y renombre que Estepona por lo que la demanda es mas alta y ayuda a frenar la bajada de precios aunque creo que también vamos a ver en Estepona la estabilización comentada arriba.
How do I have full security when buying a property?
I have been asked this question a number of times: How do I have full security when Buying a property in Spain? What if the seller has sold the property to another buyer one hour before the signing of our purchase deed or what if an embargo is annotated on the property at the Land Registry the same morning I am buying? How do you control that in Spain?
The answer is through the information provided by the Land Registry to the Notaries. I will go step by step.
1.- What is the Land Registry?
The Land Registry is a public institution that creates ownerships on immovable assets (properties) to guarantee the legal / real estate security. The ownership or immovable real rights on assets / properties are acquired through the Land Registry. The Institution depends on the Ministry of Justice of Spain.
It may sound a little bit complicated so, to simplify it, it is just a Registry of properties and rights on them (for example, right of views, right of way or passage, embargos, mortgages, etc..) with their owners or the owners of those previously mentioned rights.
2.- What is a Nota Simple?
The Nota Simple is a non-certified extract of the contents of the entries of the property at the books of the Land Registry. It identifies the property, the owner or owners of the legal rights registered with the property and limitations to those rights.
What is important of this definition is that a Nota Simple is just an informative document that has not legal value as a proof what is by itself extremely important. If there are errors on the document, the Land Registry will not assume any liability.
3.- What is a Nota Simple Continuada?
It is also called Continuous Land Registration Information (Información Registral Continuada). This is the element that gives full security to the real estate transactions in Spain as guarantees the buyer on the real status of ownership and liens or encumbrances on the property as any changes to that ownership or rights will be reported by the Land Registry to the Notary. The Notary asks the Land Registrar with three days in advance to the signature of the Transfer Deed to double check that there are not changes on ownership or rights on the property. For a period of ten days, the Land Registrar has to communicate the Notary about any changes on ownership or rights and/or any additional requests to changes on ownership or rights to the property.
Since each particular case is different, it is fully recommended that you check your own details with your lawyer.
Are the Prices in Marbella already going up?
In the last month of December, the price index for the third quarter of year 2015 was published by the Ministry of Housing showing, in Marbella, two consecutive quarters of increases. The increases are not great but at least it is a change in the tendency as shown in the tendency line of the prices. However, the prices are still a little bit lower than one year before.
We saw the same scenario in 2014 and the tendency never materialized but this could be the year of the inflexion point. A number of analyst have already predicted that 2016 is going to be the year of the consolidation, stabilization and normalization of the real estate market in Spain with potential increases between 4 and 6% with some analysts going as high as 10% increases. The improvement on the unemployment numbers, the reduction on the mortgage rates, the continuous recovery of the economy in general, that we hope will not be affected by the political instability, and the reduced prices are the catalysts of the increase of the demand, specially the Spanish one, highly reduced in the last years, and, as a consequence, of the prices.
If we take a look to the chart besides, CaixaBank is already predicting a return to the positive market of 2005 and 2006, i.e. increase in sales and increase in prices.
Finally, a little comment on Estepona where the prices are still going down. Marbella has a better name than Estepona and the higher demand helped to stop the fall in prices. We should also see in Estepona the stabilization in prices commented above.
La sentencia del Tribunal Supremo anulando el PGOU de 2010 de Marbella. Las razones.
Tengo que decir que la noticia que apareció el día 7 de Noviembre sobre la anulación por parte del Tribunal Supremo el PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) de Marbella del año 2010 fueron una bomba para mi y, no solo para los que nos dedicamos al negocio inmobiliario, sino también para toda la población de Marbella. Las 16.500 propiedades que el Plan de 2010 había, de alguna forma, legalizado, estaban de nuevo fuera de ordenación.
Aunque no es sencillo, voy a intentar resumir las razones por las que el Tribunal Supremo ha anulado el Plan de 2010:
Legalización de las propiedades que estaban fuera de ordenación (ilegales)
El Tribunal Supremo establece que los redactores del Plan no tienen potestad para legalizar lo que fue ilegalmente cons-truido.
Suelo Urbano no Consolidado
En la misma línea del punto anterior, los técnicos redactores del Plan no pueden alterar o desfigurar el concepto de Suelo Urbano Consolidado.
El sistema de Compensación para la legalización de propiedades fuera de ordenación
El Tribunal Supremo vuelve a establecer que no resulta jurídicamente posible la exigencia de nuevas prestaciones o com-pensaciones con el objeto de alterar la ordenación y que además han sido establecidas por el propio planificador o redactor del Plan.
Estudio Medioambiental
Esta razón es un poco más técnica y habla de que no se cumplió una normativa europea sobre evaluación medioambiental ya que el Plan no identifica ni contempla posibles alternativas a la solución que finalmente se adopto.
Informe de Sostenibilidad Económica
De nuevo, es una razón técnica, al no haberse incorporado al Plan el requerido Informe de Sostenibilidad Económica.
Como resumen, y dejando aparte las dos últimas razones técnicas, el Tribunal Supremo viene a decir que los redactores del Plan no tienen la potestad para legalizar lo que fue ilegalmente construido. Y, como comentario final, diré que he estado unas cuantas veces en la oficina de Urbanismo del Ayuntamiento de Marbella y me consta que están trabajando duro para buscar una salida a la situación que esta sentencia ha creado aunque no va a ser fácil por todas las implicaciones legales que conlleva.
La competencia en el mercado de las propiedades de lujo
Este mes voy a analizar la competencia en la venta de propiedades de lujo. Es difícil, por no decir imposible, aplicar los comentarios de este artículo a todo el mercado de lujo puesto que hay algunas propiedades ciertamente especiales o localizaciones, como estar en primera línea de playa en Marbella Club, a las cuales no se pueden aplicar estas generalidades.
Estoy escribiendo este articulo porque últimamente estoy hablando con propietarios de este tipo de producto que me han contacta-do para vender casas espectaculares y siempre comento que la complicación de vender estas propiedades es la competencia exis-tente en este segmento del mercado. Para poder entender lo que quiero decir, he incluido un cuadro en el cual se aprecia, según el precio de venta, el número estimado de propiedades en venta, el número de ventas y el porcentaje de propiedades que se venden. Aquí es donde podemos ver que en propiedades de más de un millón de euros, el porcentaje de propiedades vendidas frente a las que están en el mercado es del 1.86% al trimestre, lo cual es muy bajo. Solo se van a vender las que tienen la mejor relación calidad-precio. Si hay 150 propiedades en venta en un determinado rango, solo 11 se venderán en un año. Entre estas 150, habrá 10 o 12 propiedades en las que el precio se reduce debido a un divorcio o separación, a problemas financieros, a alguna defunción, o, sim-plemente, a que el propietario está cansado de esperar a que llegue un comprador. Estas propiedades son las que se venden de entre las 150 que están en el mercado. Es duro de asumir pero he visto recientemente muchas casas espectaculares que no se ven-den por esta razón o, dicho de otra forma, porque el precio es demasiado alto teniendo en cuenta el número de propiedades con las que tiene que competir. La cuestión es la siguiente: ¿vale la pena esperar a que el mercado se recupere, teniendo en cuenta que Standard & Poors ha anticipado subidas de precio del 2.5% en 2016 y del 4% en 2017, o, es mejor vender ahora, obtener un 5 o 6% invirtiendo ese capital en una cartera de riesgo moderado y a la vez quitarse los costes de mantenimiento de esa propiedad?
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