La sentencia del Tribunal Supremo anulando el PGOU de 2010 de Marbella. Las razones.

Tengo que decir que la noticia que apareció el día 7 de Noviembre sobre la anulación por parte del Tribunal Supremo el PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) de Marbella del año 2010 fueron una bomba para mi y, no solo para los que nos dedicamos al negocio inmobiliario, sino también para toda la población de Marbella. Las 16.500 propiedades que el Plan de 2010 había, de alguna forma, legalizado, estaban de nuevo fuera de ordenación.

Aunque no es sencillo, voy a intentar resumir las razones por las que el Tribunal Supremo ha anulado el Plan de 2010:

Legalización de las propiedades que estaban fuera de ordenación (ilegales)

El Tribunal Supremo establece que los redactores del Plan no tienen potestad para legalizar lo que fue ilegalmente cons-truido.

Suelo Urbano no Consolidado

En la misma línea del punto anterior, los técnicos redactores del Plan no pueden alterar o desfigurar el concepto de Suelo Urbano Consolidado.

El sistema de Compensación para la legalización de propiedades fuera de ordenación

El Tribunal Supremo vuelve a establecer que no resulta jurídicamente posible la exigencia de nuevas prestaciones o com-pensaciones con el objeto de alterar la ordenación y que además han sido establecidas por el propio planificador o redactor del Plan.

Estudio Medioambiental

Esta razón es un poco más técnica y habla de que no se cumplió una normativa europea sobre evaluación medioambiental ya que el Plan no identifica ni contempla posibles alternativas a la solución que finalmente se adopto.

Informe de Sostenibilidad Económica

De nuevo, es una razón técnica, al no haberse incorporado al Plan el requerido Informe de Sostenibilidad Económica.

Como resumen, y dejando aparte las dos últimas razones técnicas, el Tribunal Supremo viene a decir que los redactores del Plan no tienen la potestad para legalizar lo que fue ilegalmente construido. Y, como comentario final, diré que he estado unas cuantas veces en la oficina de Urbanismo del Ayuntamiento de Marbella y me consta que están trabajando duro para buscar una salida a la situación que esta sentencia ha creado aunque no va a ser fácil por todas las implicaciones legales que conlleva.

La competencia en el mercado de las propiedades de lujo

Este mes voy a analizar la competencia en la venta de propiedades de lujo. Es difícil, por no decir imposible, aplicar los comentarios de este artículo a todo el mercado de lujo puesto que hay algunas propiedades ciertamente especiales o localizaciones, como estar en primera línea de playa en Marbella Club, a las cuales no se pueden aplicar estas generalidades.

Estoy escribiendo este articulo porque últimamente estoy hablando con propietarios de este tipo de producto que me han contacta-do para vender casas espectaculares y siempre comento que la complicación de vender estas propiedades es la competencia exis-tente en este segmento del mercado. Para poder entender lo que quiero decir, he incluido un cuadro en el cual se aprecia, según el precio de venta, el número estimado de propiedades en venta, el número de ventas y el porcentaje de propiedades que se venden. Aquí es donde podemos ver que en propiedades de más de un millón de euros, el porcentaje de propiedades vendidas frente a las que están en el mercado es del 1.86% al trimestre, lo cual es muy bajo. Solo se van a vender las que tienen la mejor relación calidad-precio. Si hay 150 propiedades en venta en un determinado rango, solo 11 se venderán en un año. Entre estas 150, habrá 10 o 12 propiedades en las que el precio se reduce debido a un divorcio o separación, a problemas financieros, a alguna defunción, o, sim-plemente, a que el propietario está cansado de esperar a que llegue un comprador. Estas propiedades son las que se venden de entre las 150 que están en el mercado. Es duro de asumir pero he visto recientemente muchas casas espectaculares que no se ven-den por esta razón o, dicho de otra forma, porque el precio es demasiado alto teniendo en cuenta el número de propiedades con las que tiene que competir. La cuestión es la siguiente: ¿vale la pena esperar a que el mercado se recupere, teniendo en cuenta que Standard & Poors ha anticipado subidas de precio del 2.5% en 2016 y del 4% en 2017, o, es mejor vender ahora, obtener un 5 o 6% invirtiendo ese capital en una cartera de riesgo moderado y a la vez quitarse los costes de mantenimiento de esa propiedad?