¿Conoces las responsabilidades y garantías asociadas a las nuevas construcciones?

En 1.999 el Gobierno Español promulgo una nueva ley, la Ley de Ordenación de la Edificación, para regular las responsabilidades y las garantías asociadas a las nuevas construcciones. La industria de la construcción es una de las principales en España y había la necesidad de regular la misma para proteger a los consumidores. Esa Ley identificaba a los agentes intervinientes en el proceso constructivo y establecía sus responsabilidades.

Responsabilidades:

La Ley de Ordenación de la Edificación establece tres responsabilidades distintas dependiendo de la seriedad de los daños. La fecha en la que se inicia la responsabilidad es el día en que el promotor recepciona del constructor la obra completamente acabada y de acuerdo al proyecto aprobado y a las normas reguladoras de la industria.

• Responsabilidad decenal: se refiere a aquellos casos en los que los daños pueden afectar total o parcialmente la resistencia mecánica o la estabilidad del edificio o vivienda y su habilidad para ser habitada.

• Responsabilidad por tres años: se refiere a aquellos defectos o vicios ocultos que pueden afectar a los sistemas o instalaciones del edificio o vivienda que pueden afectar la habitabilidad de los mismos (grietas, humedales, etc.).

• Responsabilidad por un año: se refiere a aquellos defectos que son aparentes al ojo humano y principalmente de acabados. Son los que aparecerían en las listas de chequeo de las promotoras.

Dichas responsabilidades recaen en el agente responsable de los trabajos aunque el promotor siempre será responsable subsidiar-io. La Ley asimismo establece un periodo de dos años para poder reclamar desde que los daños se hicieran evidentes. Aunque, si los daños son causados por fuerza mayor, terceras partes o el propietario, dichas responsabilidades desaparecerían.

Garantías:

• La responsabilidad decenal se cubre con el conocido "Seguro Decenal". El Registro de la Propiedad, con algunas excepciones, no registrara la vivienda sin ese seguro.

• La responsabilidad de tres años la cubre también un seguro específicamente diseñado para ello.

• La responsabilidad de un año: generalmente la cubre un seguro del constructor y sustituye a la retención del 5% de la facturación del mismo que se practicaba con anterioridad.

Como cada caso es diferente, es muy recomendable que compruebe sus propios detalles con su abogado o asesor fiscal.

Aunque hay más operaciones, los precios siguen sin subir.

Acabamos de recibir los datos de los precios de la vivienda en Marbella y Estepona para comprobar que, de nuevo y tal y como se ve en el gráfico adjunto, siguen sin subir. En Marbella se mantiene la misma tendencia a la estabilidad observada en los últimos dos años y en Estepona se observa una pequeña subida aunque habrá que esperar a los datos del primer trimestre de 2015 para saber si es real o simplemente coyuntural como en otras ocasiones.





Lo cierto es que se siguen manteniendo las tendencias: el número de transacciones sigue subiendo de manera estable y los precios se mantienen excepto en algunas zonas exclusivas donde la escasez de oferta hace que los precios tiendan al alza. La sensación de que el mercado está mejor ya está en la calle y esta trayendo un doble efecto: primero que esta aumentando el inventario de propiedades en venta y segundo que los propietarios están subiendo los precios de venta.





Aunque este segundo efecto no se nota todavía en los datos del Ministerio si se observa en la tendencia de los precios que ya refleja el índice de Fotocasa con subidas desde septiembre de 2014. El mercado está mejorando pero todavía estamos en un mercado de compradores donde el stock de propiedades sube y sigue costando mucho cerrar cada transacción. Los vendedores están ya pensando en subir los preci-os mientras que los compradores todavía no están preparados para ello.

Are you aware of the Liabilities and Guarantees on new constructions?

In 1.999 the Spanish Government issued a new law, Ley de Ordenacion de la Edificacion, to regulate the liabilities and guarantees associated with new constructed homes. The building industry is one of the leading ones in Spain and was in need of some regu-lations to protect consumers. That new law identified the agents involved in the construction process and established their liabilities.

Liabilities:

The Ley de Ordenacion de la Edificacion establishes three different liabilities depending on the seriousness of the damages. The initial date of each liability period is the day the developer formally accepts the building from the builder as fully finished and in compliance with the approved project and construction regulations.

• Ten year liability: it refers to those cases where there are serious damages affecting structural elements of the construction that may affect partially or totally the mechanical resistance or the stability of it and the viability of the property to be dwelled.

• Three year liability: it refers to those hidden flaws or defects of the construction or its systems and installations that may affect the habitability of the building like cracks, damp, etc.

• One year liability: it refers to those defects apparent to the naked eye and affecting the finishing aspect of the works. Those are the ones that will appear in a snagging list on new developments.

The liability rests on the agent responsible for the works although the developer will be always held jointly liable. The period to exercise the right to claim is two years from the time the damages become apparent. However, damages caused by force majeure, third parties or the owner of the property are excluded from those liabilities.

Guarantees:

• Ten years liability: this is to be cover by a ten years liability insurance (what is commonly called “seguro decenal”). The Land Registry, with some exceptions, will not registry the property without that insurance.

• Three years liability: it is cover by an insurance specifically designed for the damages to be covered.

• One year liability: to be cover by an insurance, usually from the builder, on the minor defects detected during that first year. It substitutes the one year retention of the 5% of the total cost of building on the final payment to the builder.

Since each particular case is different, it is fully recommended that you check your own details with your lawyer.