¿Cuál es el proceso para cancelar una hipoteca?

El proceso de cancelación de una hipoteca sobre una propiedad es simple pero requiere seguir algunos pasos. Si la deuda con el banco ya se ha liquidado, habría que proceder a la inscripción registral de la cancelación de la hipoteca con el fin de evitar problemas en el futuro. Estos serían los pasos a seguir:


1.- El Banco

El primer paso es acercarse al banco y pedir el importe total de la deuda pendiente para cancelar la hipoteca. Incluirán el principal pendiente, los intereses hasta la fecha de cancelación y, en función de la hipoteca, la comisión de cancelación. Una vez que se pague esa cantidad, el banco expide un “certificado de deuda cero", certificando que el importe pendiente se ha pagado en su totalidad.

2.– La Notaria

El segundo paso sería ir a una Notaria con el certificado emitido por el banco, los datos de la hipoteca y la propiedad para firmar una escritura pública de cancelación de la hipoteca. Los oficiales de la Notaria pueden preparar este documento.

3.– Las Tasas

Con la copia de la escritura de cancelación, hay que liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Desde 2001, las escrituras de cancelación de hipotecas están exentas de pagar este impuesto pero se necesita un certificado expedido por la Agencia Tributaria ratificando dicha exención para proceder a la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

4.– El Registro de la Propiedad

Una vez que el impuesto se ha liquidado y con toda la documentación que se genera en los pasos anteriores, es el momento de acercarse al Registro de la Propiedad para solicitar la inscripción de la cancelación de la hipoteca, último paso del proceso.


Si la propiedad se ha vendido y el comprador no tiene interés en mantener la hipoteca existente sobre la propiedad, la hipoteca tiene que ser cancelada antes de la firma de la escritura pública de compraventa. Por lo general, esta cancelación se realiza en el mismo día, el mismo Notario y justo antes de la firma de la escritura de compraventa. El banco prepara un certificado con la cantidad pendiente a la fecha de la firma y el comprador lleva un cheque por esa cantidad que será entregada directamente al representante del banco que firmará la escritura de cancelación. La cancelación en el Registro de la Propiedad hay que hacerla antes de la inscripción de la compraventa por parte del nuevo propietario.