¿Cómo puedo tener total seguridad al comprar una propiedad en España?

Me han preguntado unas cuantas veces estas mismas preguntas: ¿Como tengo total seguridad al comprar una propiedad en España? ¿Como sé si el vendedor no ha vendido la propiedad a otro comprador una hora antes de la firma en la notaria?, o, ¿qué ocurre si se anota un embargo sobre la propiedad la misma mañana que estoy comprando? ¿Como se controlara esto en España?

La respuesta es: a través de la información que el Registro de la Propiedad proporciona a la Notaria. Voy a ir paso a paso:

1.– ¿Que es el Registro de la Propiedad?

El Registro de la Propiedad es una institución publica que crea titularidades sobre los inmuebles activos para garantizar la legalidad y seguridad de Inmobiliaria. La propiedad o derechos sobre las propiedades son adquiridos a través del Registro de la Propiedad. La institución depende del Ministerio de Justicia de España.

Puede sonar complicado, por lo que simplificando, es un registro de propiedades y derechos de los mismos (por ejemplo, derechos de vista, derechos de paso, embargos, hipotecas, etc…) con sus propietarios y los propietarios de dichos derechos. 

2.– ¿Que es una Nota Simple?

La Nota Simple es un documento informativo no certificado que muestra un extracto del contenido de las entradas de la propiedad en los libros del Registro de la Propiedad. Identifica la propiedad, el propietario o propietarios de los derechos legales registrados sobre esa propiedad y las limitaciones de esos derechos. 

Lo que es relevante de la definición de la Nota Simple es que es solo un documento informativo que no tiene valor legal como prueba lo que es de por si muy importante. Si hay errores, el Registro de la Propiedad no se responsabilizará por ellos.

3.– ¿Que es una Nota Simple Continuada?

Se conoce también como Información Registral Continuada. Este es el elemento que proporciona seguridad total a las transacciones inmobiliarias en España ya que garantiza al comprador el estado real de las propiedades y derechos sobre las mismas ya que el Registro de la Propiedad informará al Notario de cualquier cambio sobre los mismos. La Notaria pide dicha Nota Simple Continuada al Registro de la Propiedad con tres días de antelación a la firma de la escritura para comprobar el propietario y estado real de cargas sobre la propiedad. Durante un periodo de diez días tras dicha petición, el Registro de la Propiedad tiene que comunicar a la Notaria cualquier cambio de propietario y/o derechos sobre esa propiedad o sobre cualquier petición de cambio de los mismos.

* Como cada caso es diferente, es muy recomendable que compruebe sus propios detalles con su abogado o asesor fiscal.

March 3rd, 2016

Estimado Alfonso:

Soy yo quien debe agradecerte tu intervención en la venta de la parcela. Sin tu buen hacer seguro que no habriamos ultimado la transacción. Desde luego cuento  contigo para futuras operaciones.  

Un abrazo,

SG

February 19th, 2016

Thank you again, Alfonso.  We are extremely satisfied with your work on our behalf.  We have been telling everyone in Las Terrazas what a good agent you are.

SD

Marbella, ¿Están los precios realmente subiendo?

En el último mes de diciembre el Ministerio de Fomento publicó el índice de precios para el tercer trimestre del 2015 mostrando en Marbella dos trimestres consecutivos de subida. Los incrementos son leves pero al menos es un cambio en la tendencia de los precios. Sin embargo, los precios siguen siendo más bajos que el año anterior.

Vimos la misma situación en 2014 y la tendencia nunca llego a materializarse pero este año se podría estar ante el punto de inflexión. Muchos analistas ya han previsto que 2016 va a ser el año de la consolidación, estabilización y normalización del Mercado inmobiliario en España con potenciales incrementos entre 4 y 6%, algunos van hasta 10% del aumento. La mejora de los números del paro, la reducción de los tipos de las hipotecas, la continua recuperación de la economía en general, que esperamos no quede afectada por la inestabilidad política, y los bajos precios son los propulsores del aumento de la demanda, especialmente de la demanda española, fuertemente mermada en los últimos años, y, como consecuencia, de los precios.

Si miramos el cuadro adjunto, CaixaBank esta ya anticipando la vuelta al optimismo en el Mercado que se vio en el 2005 y 2006, es decir, aumento en precios y ventas. 

Finalmente, un pequeño comentario de Estepona donde los precios siguen bajando. Marbella tiene más fama y renombre que Estepona por lo que la demanda es mas alta y ayuda a frenar la bajada de precios aunque creo que también vamos a ver en Estepona la estabilización comentada arriba.

El Mercado Inmobilario en la Costa del Sol - Tercer Trimestre 2015

How do I have full security when buying a property?

I have been asked this question a number of times: How do I have full security when Buying a property in Spain? What if the seller has sold the property to another buyer one hour before the signing of our purchase deed or what if an embargo is annotated on the property at the Land Registry the same morning I am buying? How do you control that in Spain?

The answer is through the information provided by the Land Registry to the Notaries. I will go step by step.

1.- What is the Land Registry?

The Land Registry is a public institution that creates ownerships on immovable assets (properties) to guarantee the legal / real estate security. The ownership or immovable real rights on assets / properties are acquired through the Land Registry. The Institution depends on the Ministry of Justice of Spain.

It may sound a little bit complicated so, to simplify it, it is just a Registry of properties and rights on them (for example, right of views, right of way or passage, embargos, mortgages, etc..) with their owners or the owners of those previously mentioned rights.

2.- What is a Nota Simple?

The Nota Simple is a non-certified extract of the contents of the entries of the property at the books of the Land Registry. It identifies the property, the owner or owners of the legal rights registered with the property and limitations to those rights.

What is important of this definition is that a Nota Simple is just an informative document that has not legal value as a proof what is by itself extremely important. If there are errors on the document, the Land Registry will not assume any liability.

3.- What is a Nota Simple Continuada?

It is also called Continuous Land Registration Information (Información Registral Continuada). This is the element that gives full security to the real estate transactions in Spain as guarantees the buyer on the real status of ownership and liens or encumbrances on the property as any changes to that ownership or rights will be reported by the Land Registry to the Notary. The Notary asks the Land Registrar with three days in advance to the signature of the Transfer Deed to double check that there are not changes on ownership or rights on the property. For a period of ten days, the Land Registrar has to communicate the Notary about any changes on ownership or rights and/or any additional requests to changes on ownership or rights to the property. 

Since each particular case is different, it is fully recommended that you check your own details with your lawyer.

Are the Prices in Marbella already going up?

In the last month of December, the price index for the third quarter of year 2015 was published by the Ministry of Housing showing, in Marbella, two consecutive quarters of increases. The increases are not great but at least it is a change in the tendency as shown in the tendency line of the prices. However, the prices are still a little bit lower than one year before. 

We saw the same scenario in 2014 and the tendency never materialized but this could be the year of the inflexion point. A number of analyst have already predicted that 2016 is going to be the year of the consolidation, stabilization and normalization of the real estate market in Spain with potential increases between 4 and 6% with some analysts going as high as 10% increases. The improvement on the unemployment numbers, the reduction on the mortgage rates, the continuous recovery of the economy in general, that we hope will not be affected by the political instability, and the reduced prices are the catalysts of the increase of the demand, specially the Spanish one, highly reduced in the last years, and, as a consequence, of the prices. 

If we take a look to the chart besides, CaixaBank is already predicting a return to the positive market of 2005 and 2006, i.e. increase in sales and increase in prices. 

Finally, a little comment on Estepona where the prices are still going down. Marbella has a better name than Estepona and the higher demand helped to stop the fall in prices. We should also see in Estepona the stabilization in prices commented above.