Siguiendo con la misma idea y después de hablar sobre la Nota Simple en mi artículo anterior, me voy a referir este mes al recibo de I.B.I., otro documento del que se puede obtener alguna información interesante.
Documentation of a property: the I.B.I receipt. What to look for?
Noticias confusas sobre los precios en el mercado inmobiliario.
Me ha preocupado últimamente algunos comentarios de compradores refiriéndose a algunos periódicos que anuncian que los precios tienen que bajar todavía un 30% en España. Puede llegar a ser cierto en algunas áreas, pero no creo que pase en Marbella.
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Mi principal conclusión sobre la evolución de los precios es que depende de la zona. He preparado el gráfico adjunto donde se puede ver que en las zonas de nivel medio/alto, el precio se mantiene e, incluso en algunos casos, está subiendo. Se diferencian tres grupos de datos: las grandes ciudades (Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla), municipios de costa (Estepona, Roquetas y San Javier) y los municipios costeros de nivel medio/alto (Calvia, Adeje y Marbella). La lectura es distinta para cada uno de los grupos: los precios en las grandes ciudades siguen cayendo aunque parece que están empezando a moderarse en Madrid, los precios en los municipios de la costa siguen bajando drásticamente y los municipios de nivel medio/alto se están manteniendo los precios. Incluso en Calvia, en la costa suroeste de Mallorca, se están empezando a ver aumentos en los precios. A estos aumentos también se han referido algunos agentes inmobiliarios que trabajan principalmente en la Milla de Oro de Marbella. Esta es la misma opinión que mantiene el Sr. Ángel Serrano de Aguirre Newman, la prestigiosa consultora inmobiliaria, que comenta que el mercado es muy heterogéneo: los mercados con poca oferta están, probablemente, cerca de tocar fondo o planos y los que tienen alta oferta y baja demanda necesitarán una corrección adicional de un 20 a 30%.
Confused news about the prices of real estate: it depends
I have received lately many comments from buyers referring to some newspapers announcing that the prices have to go down still a 30% in Spain. In fact, that maybe true in some areas but I do not think that will happen in Marbella.
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My main comment about the evolution of the prices is: it depends. I have prepared the attached chart where it can be easily seen that the higher level areas are maintaining prices and, even in one case, they are going up. There are three groups of data: big cities (Madrid, Barcelona, Valencia and Sevilla), coastal councils (Estepona, Roquetas and San Javier) and high level coastal municipalities (Calvia, Adeje and Marbella). From these three groups of data, the readings are different: the prices at the big towns are still dropping although it seems that the falls are starting to stop in Madrid, the prices on the coastal councils are, again, still dropping dramatically and the high level municipalities are keeping the prices. Even in one case, Calvia, on the south west coast of Mallorca is showing already increases in prices. That increase has also been mentioned by some colleague agents that work mainly on the Marbella’s Golden Mile. Futhermore, Mr. Angel Serrano from Aguirre Newman, the renown real estate consulting firm, also agrees on that: the market is quite heterogeneous: markets with low offer are probably close to the bottom and those with high offer and low demand will need an additional 20 to 30% correction.
La Documentacion de la Propiedad: Nota Simple. ¿En que fijarse?
Cuando se está en el proceso de comprar una propiedad en España, hay cierta documentación que hay que comprobar para no recibir sorpresas a posteriori. Si es extranjero, siempre recomiendo que contrate a un abogado para aconsejarle al respecto. En este artículo, voy a hacer referencia a la Nota Simple del Registro de la Propiedad:
Documentation of a property: the Nota Simple. What to look for?
When you are in the process of buying a property in Spain, there is certain documentation to be check so you do not get surprises afterwards. If you are a foreigner, I always recommend that you hire a reputable lawyer that is familiar with Spanish legalities to advice you on these matters. In this article, I am going to refer to the Land Registry Nota Simple.
Marbella siempre será Marbella
Aunque Málaga es conocida por ser la capital de la Costa del Sol, Marbella siempre ha sido reconocida como la meca de la fama, el glamour y el dinero de la zona. Tiene un nombre de ámbito mundial y sólo esa marca por sí misma es capaz de atraer a turistas y empresas de todo el mundo. Todo es más caro en Marbella por lo tanto, el nivel medio de los turistas y los compradores potenciales es mayor.
Esa misma situación se puede traducir en el mercado inmobiliario de la Costa del Sol. Marbella es el municipio con los precios mas elevados de la Costa del Sol por metro cuadrado y, probablemente, como consecuencia de ello y del posicionamiento de su marca, uno de los menos afectados por la crisis. Esto no es sólo una percepción, sino lo que se puede ver en los siguientes gráficos producidos a partir de información oficial publicada por la Consejo General del Notariado y el Ministerio de Fomento.
Es fácil de ver que el precio medio por propiedad en Marbella es más del doble que el de la ciudad de Málaga y más del doble que los otros municipios muestreados.
Esa misma situación se puede traducir en el mercado inmobiliario de la Costa del Sol. Marbella es el municipio con los precios mas elevados de la Costa del Sol por metro cuadrado y, probablemente, como consecuencia de ello y del posicionamiento de su marca, uno de los menos afectados por la crisis. Esto no es sólo una percepción, sino lo que se puede ver en los siguientes gráficos producidos a partir de información oficial publicada por la Consejo General del Notariado y el Ministerio de Fomento.
Es fácil de ver que el precio medio por propiedad en Marbella es más del doble que el de la ciudad de Málaga y más del doble que los otros municipios muestreados.
Por otra parte, y ya hace un par de meses escribí sobre los precios en Marbella, la estabilización de los precios sólo aparece en Marbella. Los precios en el resto de los municipios de la provincia de Málaga siguen bajando y en algunos casos de manera significativa. La mayoría de los clientes, si se lo pueden permitir, prefieren estar en Marbella. Los compradores con mayor poder adquisitivo vienen a comprar a Marbella y a la vez son los menos afectados por la crisis. Dicha demanda y el mayor número de operaciones hace que los precios tengan tendencia a estabilizarse. Va a ser interesante ver cómo evoluciona.
Marbella is different
Although Malaga is known to be the capital of the Costa del Sol, Marbella has always been recognized as the mecca for the richest personalities that come to the area. It has a world wide name and only that brand by itself is capable of attracting tourists and businesses from all around the globe. Everything is more expensive in Marbella therefore the average level of tourists and potential buyers is higher.
That same situation can be translated to the real estate market of the Costa del Sol. Marbella is the most expensive municipality of the Costa del Sol per square meter and, probably, as a consequence of that and its brand awareness, one of the less affected by the crisis. That is not only a perception but what we can see on the following charts produced from official information published by the Notaries’ Agency and the Ministry of Housing.
It is easy to see. The average price per property in Marbella is more than double the one in Malaga city and more than double than the other municipalities combined.
Furthermore, and I was writing a couple of months ago about the prices in Marbella, the stabilization of the prices can only be seen in Marbella. The prices at the rest of the municipalities of Malaga province are still going down and in some cases quite deeply. Still most of the people, if they can afford it, they prefer to be in Marbella. Therefore, the higher level buyers are coming mainly to buy in Marbella and they are also the least affected by the crisis so more operations and more demand, means that the prices are also less affected. It will be interesting to see how evolves.
That same situation can be translated to the real estate market of the Costa del Sol. Marbella is the most expensive municipality of the Costa del Sol per square meter and, probably, as a consequence of that and its brand awareness, one of the less affected by the crisis. That is not only a perception but what we can see on the following charts produced from official information published by the Notaries’ Agency and the Ministry of Housing.
It is easy to see. The average price per property in Marbella is more than double the one in Malaga city and more than double than the other municipalities combined.
Furthermore, and I was writing a couple of months ago about the prices in Marbella, the stabilization of the prices can only be seen in Marbella. The prices at the rest of the municipalities of Malaga province are still going down and in some cases quite deeply. Still most of the people, if they can afford it, they prefer to be in Marbella. Therefore, the higher level buyers are coming mainly to buy in Marbella and they are also the least affected by the crisis so more operations and more demand, means that the prices are also less affected. It will be interesting to see how evolves.
SOLD -- Penthouse in Buenavista de La Quinta
This is a good one. A top class property. Top qualities and breath taking views in one of the best urbanizations of the area: La Quinta.
My client is really satisfied with the purchase.
Keep on and on...
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El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales - ¿Sí compro, voy a recibir una complementaria?
Aunque en 2012 y 2013 las complementarias sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales han sido menos habituales, es importante saber de dónde vienen y si en una posible compra puede ser objeto de una. En primer lugar, voy a tratar brevemente sobre lo que es el impuesto de trasmisiones patrimoniales y cómo se calcula, para posteriormente explicar por que puede recibir una complementaria.
The Transfer Tax — If I buy, will I receive an additional tax demand from the Junta de Andalucia?
Although in 2012 and 2013 these additional tax demands for transfer tax (commonly called “complementarias”) have been less usual, it is important to know where they come from and if you can be asked for extra taxation when buying. First of all, I will briefly define what is the transfer tax and how is calculated to then explain why you may receive one of these “complementarias”.
¿Cómo ha sido el primer trimestre?
No ha sido especialmente bueno pero en línea con la sensación general sobre el mercado: volátil. Lo que si se puede ver es que las ventajas fiscales que se pusieron en práctica hasta finales de 2012 tuvieron un efecto positivo en las transacciones y, después de eso, el mercado sigue sufriendo.
Hablando con otros agentes inmobiliarios, la impresión general es la misma: hay compradores interesados en comprar en la Costa del Sol pero es difícil cerrar operaciones. Todavía se palpa mucha incertidumbre en las noticias sobre la economía española y el mercado inmobiliario que están haciendo que el retraso en la toma de decisión de compra sea cada vez mas habitual.
Aunque es difícil ver los detalles del gráfico por el tamaño, el siguiente cuadro también muestra lo que es obvio: menos transacciones y reducción de precios hacen que el volumen de ventas ha sido en este trimestre una cuarta parte de lo que fue en el primer trimestre de 2007. Es obvio, pero duele. También nos dice que aún no estamos en la senda de la recuperación, que tenemos todavía un camino por recorrer y que la única salida es un esfuerzo extra. Los datos son para la provincia de Málaga.
Hablando con otros agentes inmobiliarios, la impresión general es la misma: hay compradores interesados en comprar en la Costa del Sol pero es difícil cerrar operaciones. Todavía se palpa mucha incertidumbre en las noticias sobre la economía española y el mercado inmobiliario que están haciendo que el retraso en la toma de decisión de compra sea cada vez mas habitual.
Aunque es difícil ver los detalles del gráfico por el tamaño, el siguiente cuadro también muestra lo que es obvio: menos transacciones y reducción de precios hacen que el volumen de ventas ha sido en este trimestre una cuarta parte de lo que fue en el primer trimestre de 2007. Es obvio, pero duele. También nos dice que aún no estamos en la senda de la recuperación, que tenemos todavía un camino por recorrer y que la única salida es un esfuerzo extra. Los datos son para la provincia de Málaga.
How has been the first quarter?
It has not been really the best but in line with the general feeling about the market: volatile. What it proves is that the tax advantages active up to the end of 2012 had a positive effect on the transactions and, after that, the market is still suffering.
When talking to other real estate colleagues, the general impression is about the same: there are buyers interested in purchasing at the Costa del Sol but it is difficult to close operations. There are a lot of uncertainties on the news about the Spanish economy and on the real estate market that cause that giving a second thought to purchase decisions is becoming more than usual.
Although it is difficult to see the details because of chart’s size, the following also shows what it is obvious: less transactions and reduced prices cause that the volume of sales has been in this quarter a forth of what it was in the first quarter of 2007. It is obvious but hurts. It also tells us that we are still not going up, we have a way to go and the only way out is by means of an extra effort. Data is for Malaga province.
When talking to other real estate colleagues, the general impression is about the same: there are buyers interested in purchasing at the Costa del Sol but it is difficult to close operations. There are a lot of uncertainties on the news about the Spanish economy and on the real estate market that cause that giving a second thought to purchase decisions is becoming more than usual.
Although it is difficult to see the details because of chart’s size, the following also shows what it is obvious: less transactions and reduced prices cause that the volume of sales has been in this quarter a forth of what it was in the first quarter of 2007. It is obvious but hurts. It also tells us that we are still not going up, we have a way to go and the only way out is by means of an extra effort. Data is for Malaga province.
Step by step to improve. I have obtained the prestigious CRS (Council of Residential Specialist) designation
In a really interesting meeting with some of the best real estate agents of Spain, Inmocionate, I received the official CRS (Council of Residencial Specialist) designation. To obtain that designation you have to pass some courses, have a number of years of real estate experience and prove that you are producing on a consistent basis. It is an american professional designation that I am proud of being able to obtain.
The Council of Residential Specialists is the largest not-for-profit affiliate of the National Association of Realtors, with its headquarters in Chicago. It is composed of nearly 40,000 Certified Residential Specialist (CRS) Designees and Candidates/General Members across the United States and the world. According to the Council's website: "the association was created to attract and retain those Realtors seeking the knowledge, tools and relationship-building opportunities needed to maximize their income and professionalism in residential real estate."
The Council of Residential Specialists is the largest not-for-profit affiliate of the National Association of Realtors, with its headquarters in Chicago. It is composed of nearly 40,000 Certified Residential Specialist (CRS) Designees and Candidates/General Members across the United States and the world. According to the Council's website: "the association was created to attract and retain those Realtors seeking the knowledge, tools and relationship-building opportunities needed to maximize their income and professionalism in residential real estate."
I see it as another step to keep on learning and progressing to be able to offer a better service to my clients. Step by step to improve.
June 14th, 2014
Just wanted to thank you very much for all your continued efforts on our behalf. We really do appreciate it. It is very frustrating for you and us when people say they are going to make an offer then don't, as was the case this week, but nevertheless this certainly is not your fault!
Have a great weekend.
Kind regards
JB
Have a great weekend.
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JB
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